5 rodzajów własności nieruchomości - który jest dla Ciebie najlepszy?

Nieprzewidziane komplikacje mogą powstać, gdy posiadasz nieruchomości i majątek zatytułowany w sposób, który powoduje konflikt w rodzinie (kto dostaje co lub ile) lub zastępuje postanowienia, które tworzysz w testamencie. Znaczące korzyści podatkowe można również uzyskać - lub utracić - w zależności od charakterystyki nieruchomości.

Aby uniknąć komplikacji, dobrze jest zapoznać się z różnymi klasyfikacjami własności.

Formy własności nieruchomości

1. Jedyne prawo własności

Wyłączna własność występuje, gdy jedna osoba jest właścicielem pełnego udziału w nieruchomości lub aktywach. Własność jest przenoszona z jednej osoby na drugą za pośrednictwem dokumentów przeniesienia lub przepisów prawa spadkowego. Jeśli właściciel zmarł, jego udział w nieruchomości lub aktywach zostaje włączony do nieruchomości. Podatki od nieruchomości i opłaty spadkowe mogą obniżyć wartość tej nieruchomości, jeśli nie zostanie przeprowadzone inne planowanie.

Pozytywne jest to, że beneficjent nieruchomości otrzymuje pełny wzrost wartości bazowej. Oznacza to, że spadkobierca nie będzie się martwił, jeśli spadkobierca sprzeda składnik aktywów, ponieważ spadkobierca otrzyma nieruchomość według bieżącej wartości rynkowej.

Na przykład, jeśli dziecko dziedziczy dom rodziców, gdy bieżąca wartość rynkowa wynosi 500 000 USD, podstawa opodatkowania tego dziecka w nieruchomości będzie wynosić 500 000 USD, nawet jeśli podstawa rodziców wynosi tylko 250 000 USD (co oznacza, że ​​dom został zakupiony za 250 000 USD ). W ten sposób dziecko unika zysków kapitałowych w wysokości 250 000 USD, jeśli sprzedaje. To powiedziawszy, obecna wartość rynkowa domu jest wliczona w wartość majątku zmarłego.

2. Wspólny najem

Wspólny najem ma miejsce, gdy dwie lub więcej osób ma równe, niepodzielne udziały w nieruchomości. Wspólna dzierżawa nie ogranicza się do małżonków - każdy może dzielić wspólne interesy, ale korzyść podatkowa przysługuje, gdy to porozumienie jest dzielone tylko między mężem i żoną (kwalifikowana wspólna dzierżawa). Gdy majątek jest własnością małżonków, wartość majątku zmarłego małżonka przechodzi na pozostałego przy życiu małżonka bez spadku i bez konsekwencji podatkowych. Jest to podobne do procesu wspólnego najmu z prawem do przetrwania (JTWROS).

Wspólnych udziałów majątkowych nie można przekazać przez tradycyjne dokumenty, takie jak trust lub testament. W przypadku śmierci jednego właściciela udział własnościowy przechodzi bezpośrednio na właściciela, który przeżył.

Jednak kiedy właściciele są nie w związku małżeńskim cała wartość nieruchomości znajduje się w majątku zmarłego. Ponadto właściwość musi przejść proces spadkowy. Może to zaskoczyć ludzi i podkreśla, dlaczego musisz dowiedzieć się o różnych formach własności.

Intuicyjnie jest myśleć, że tylko część majątku zmarłego byłaby włączona do spadku, ale nie jest tak w przypadku, gdy składnik aktywów jest utrzymywany we wspólnej dzierżawie. W związku z tym należy stosować inne formy własności, aby zminimalizować podatki i uniknąć spadku. Jeśli nie jesteś w związku małżeńskim z osobą, z którą planujesz współwłasność aktywów, wówczas wspólny najem nie jest prawdopodobnie najlepszym rodzajem własności aktywów.

3. Wspólna umowa najmu z prawem do przetrwania (JTWROS)

Inną formą współwłasności nieruchomości jest wspólna dzierżawa z prawem do przeżycia. Współlokatorzy mają również niepodzielne prawo do korzystania z nieruchomości. W przypadku śmierci wspólnego najemcy zainteresowanie tej osoby przechodzi na pozostałych współwłaścicieli. Jednak gdy wspólny najemca żyje, może on przenieść odsetki na inną osobę.

Na przykład ojciec opuszcza dom wakacyjny swoim trojgu dzieciom, Tomowi, Sara i Davidowi, przy czym dom jest między nimi własnością JTWROS. Tom umiera pierwszy, a dom jest teraz własnością Sary i Davida całkowicie i równo. Zainteresowanie Toma nie przechodzi na spadkobierców. Kiedy Sara umiera, David jest całkowicie właścicielem domu wakacyjnego. Udział własności przechodzi bez przechodzenia na testament.

Istnieje kilka różnych scenariuszy podatkowych w JTWROS. Korzystając z powyższego przykładu, gdy każda osoba mija, inni właściciele otrzymują podwyższenie wartości tylko w części nieruchomości zmarłego. Jeśli więc właściciele sprzedają nieruchomość, nadal będą mieli zyski kapitałowe ze swojej części aktywów. Może to mieć poważne konsekwencje w sytuacjach, gdy ocalali właściciele zdecydują się sprzedać aktywa.

4. Dzierżawa wspólna

Wspólni najemcy są niepodzielnie zainteresowani nieruchomościami między dwiema lub więcej osobami. Jednak w przeciwieństwie do innych form współwłasności, udziały te mogą być własnością w różnych procentach.

Wspólny najemca może przekazać swoje zainteresowanie innymi posiadaczami tradycyjnych dokumentów. Jednak odsetki nie są przenoszone na innych właścicieli zgodnie z prawem - co oznacza, że ​​jeśli trzy osoby są właścicielami domu wakacyjnego jako wspólni najemcy, a jeden właściciel umiera, udziały tej osoby nie są automatycznie przenoszone na innych właścicieli. Ponadto interesy zmarłego przechodzą na spadki, w przeciwieństwie do JTWROS. Może to powodować problemy, jeśli inni właściciele zechcą wystawić nieruchomość na sprzedaż, ponieważ nie będą w stanie tego zrobić, dopóki proces spadkowy nie zostanie zakończony.

Po zakończeniu okresu spadkowego podatki są traktowane w następujący sposób: Zainteresowany spadkobiercą nieruchomości przechodzi na jego spadkobierców, a spadkobiercy otrzymują odsetki przyspieszone lub według bieżącej wartości rynkowej. Wartość odsetek zmarłego jest uwzględniona w jego majątku. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, podatki będą naliczane od całej wartości nieruchomości, co oznacza, że ​​chociaż właściciele mogą rozłożyć swój procent zysków / strat na deklaracjach podatkowych, IRS może przyjść po wszystkich, jeśli tylko jeden właściciel to zrobi nie płacić swojej części podatków od zysków.

5. Własność wspólnoty

Obecnie 10 stanów posiada prawa własności wspólnotowej: Alaska, Arizona, Kalifornia, Idaho, Luizjana, Nowy Meksyk, Nevada, Teksas, Waszyngton i Wisconsin.

W stanie majątkowym wspólnoty wszelkie aktywa lub dochody uzyskane podczas małżeństwa nie są własnością żadnego z małżonków. Jest uważany za część „wspólnoty” małżeństwa, a zatem każdy małżonek ma równy udział. Każdy małżonek może pozostawić swoją część majątku jednemu lub większej liczbie wyznaczonych spadkobierców po śmierci. Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących tego, w jaki sposób każdy małżonek może oddać swoją połowę majątku wspólnego (po śmierci), i nie ma prawa wymagającego od jednej osoby pozostawienia swojej połowy pozostałemu przy życiu małżonkowi.

Na przykład, w testamencie, mąż w nowym związku małżeńskim może pozostawić swoją część majątku społecznego swojej byłej żonie i jego obecna żona nie może nic z tym zrobić. Jeśli jednak chciałby przekazać udziały właścicielskie swojej byłej żonie lub komukolwiek innemu, gdy jeszcze żyje, potrzebowałby zgody swojej obecnej żony.

Lub, jeśli mężczyzna ożeni się ponownie w Kalifornii, gdy żyje, nie może przenieść udziałów w swoim domu ani inwestycji prowadzonych wspólnie z nowym małżonkiem na swoje dzieci z motywacją swojej pierwszej żony. Może jednak oświadczyć w testamencie, że jego udział zostanie przeniesiony na jego dzieci, gdy umrze. Jeśli jego nowa żona nie chce, aby tak się stało, nie ma żadnego wyjścia, aby temu zapobiec.

Przejście do nowego stanu, który nie jest stanem własności wspólnoty, nie unieważnia statusu właściwości wspólnoty ani nie powoduje separacji. Zgodnie z prawem nadal jesteś w związku małżeńskim, a zatem wyobcowany małżonek nadal ma własność wspólnotową na nabytych aktywach. Rozwód jest jedyną rzeczą, która może odciąć wszelkie nowe aktywa od włączenia do własności społeczności.

Wyjątki od zasad własności wspólnotowej stanowią własność nabyta przed nowym małżeństwem (jeżeli jest to stan majątkowy wspólnoty - jest to osobna własność), własność nabyta jako osoba fizyczna przed przejściem do stanu majątkowego wspólnoty oraz własność uzyskana w drodze darowizny lub spadku w trakcie małżeństwo.

Do celów spadkowych udział zmarłego we wspólnocie majątkowej jest zawarty w spadku. Jeśli portfel akcji wyceniony jest na 500 000 USD, wówczas 250 000 USD zostanie uwzględnione w spadku dla zmarłego małżonka, chociaż niektóre stany (np. Kalifornia) mają inne zasady.

Beneficjent odsetek od nieruchomości otrzymuje przyspieszoną podstawę w odniesieniu do tej części nieruchomości. Ważne jest, aby pamiętać, że beneficjent może wybrać zmarłego - w przeciwieństwie do wspólnej dzierżawy (i JTWROS), zgodnie z którą pozostały przy życiu wspólny dzierżawca (lub lokatorzy) automatycznie dziedziczy interes zmarłego. Jako małżonkowie nie jest konieczne zapisywanie w klauzuli dotyczącej prawa do przetrwania.

Ostatnie słowo

Zbyt często ludzie nie rozumieją różnic i konsekwencji różnych form własności, dopóki nie jest za późno, aby je zmienić. Na przykład w epoce, w której wskaźniki rozwodów są wysokie, a ponowne zawarcie małżeństwa jest powszechne, wiedza o tym, że jesteś w stanie własności społeczności, jest kluczowa. Rozsądnie jest również wiedzieć, które formy własności przechodzą przez testament, a które nie, aby uniknąć komplikacji i kosztów testamentu. Idąc drogą życia i budując swoje zasoby, skonsultuj się ze specjalistą, aby stworzyć szczegółowy, spersonalizowany plan, który zaspokoi Twoje potrzeby i ułatwi proces dziedziczenia dla Twoich bliskich.

Czy posiadasz nieruchomość? Jaki to rodzaj własności?